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穩市政策背后存深意樓市告別投機看漲時代

发布时间:2019-11-08 23:28:31 编辑:笔名

“稳”市政策背后存深意 楼市告别投机“看涨”时代

本是一个普通工作日,北京南六环外一处楼盘却显得异常火热,短短一小时内迎来6、7组看房客 看房人数明显多了起来,周末时看房团甚至会挤满大厅 ,售楼经理小贾告诉

自今年两会政府工作报告针对楼市透露出明显的 缓和 态度以来,从中央部委到地方政府,陆续打出包含信贷、税收、土地使用等在内的政策 组合拳 ,业内人士表示,新一轮 稳市 大幕已经拉开所走访的这处楼盘无疑已经感受到了来自政策的暖意

不过,小贾同时透露,看房人群中最终转化为成交客户的,与去年同期相比并无明显差异这从一定程度上代表了目前住宅市场的普遍状况,体现了当前楼市买卖双方的博弈正处心理节点一边是政策频频吹来 暖风 ,一边是供需日趋平衡,购房者更加理性、谨慎在蠢蠢欲动的 纠结 中,楼市会否再次 看涨 一片?

稳 市政策密集出台

3月30日,无疑将成为中国楼市的一个重要转折时点

风传已久的 信贷+财税 稳楼市政策终于靴子落地,力度之大超乎预期央行等三部门联合下发通知,购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;拥有1套住房且购房贷款未结清,最低首付款比例为40%此外,财税政策同时跟进,财政部、国家税务总局下发通知,二手房营业税免征期限由5年改成2年

就在三天前的27日,国土部、住建部联合发布 促进房地产市场平稳健康发展的通知 ,提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求,被视作鸣响中央层面稳定楼市消费第一枪

短短四天之内,包括国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国家税务总局在内的六部委先后为楼市注入 强心剂 ,无疑亮出了官方稳定楼市消费的 底牌

事实上,楼市调控放开的意图早已有迹可循去年10月底的国务院常务会议,明确住房消费为消费扩大和升级的重点领域

今年两会上,国务院总理李克强在政府工作报告中再次提出,稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展

由此,扭转房地产行业颓势、稳定住房消费已不单单是地方政府放松限购、限贷的独立行为,而是从中央层面开始,构成了政策 合力

值得注意的是,官方此次明确提及,房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展

专家指出,自2003年 18号文 首提 重要支柱产业 以来,其后一轮又一轮的调控,官方再未冠以房地产业 支柱 二字唯一例外是2008年爆发国际金融危机后,中央大力救市时曾经再度提及与近年来政府工作报告避提楼市相比,本轮中央稳定房地产市场的态度可谓明显并且坚定

在分析人士看来,中央层面的口子一旦撕开,各地本就按捺已久的稳楼市政策或将 闻风而动 密集出台其实,自去年下半年以来,取消限购、取消限贷、政府回购、货币补贴、调整公积金政策等 刺激行动 ,已被各地政府一一从调控工具箱中取出

中原地产首席分析师张大伟认为,2015年的政策依然将会升级,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开

楼市步入 新常态

政策暖风立刻吹向了身处寒冬的房企和按捺已久的购房者据媒体报道,新政出台后首日,部分二手房业主 坐地起价 ,在北京,一些改善性购房者急签购房合同

从紧从严调控的淡出,中国楼市将迎来怎样的 新常态 ?

新政的利好效果确实显而易见全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受新华采访时表示,金融体系对房地产业的支撑作用显而易见,从前期导向性政策的酝酿,到实质性政策的出台,市场买房预期将得到逐步提升二套房首付比例降至4成、2年以上普住销售免营业税等针对于改善性住房政策的出台,也体现了此番政策对于改善性住房需求的重视,必将形成直接刺激作用

中原地产粗略预计,首付从%降低到40%,起码可以直接增加10%的直接有效购买需求,一二线城市二季度市场成交量或环比上涨30%

有乐观的看多者甚至高呼,目前的利好政策与2009年时十分相似,彼时的楼市在政策加持下掀起一轮高潮,以此类推此轮房地产市场亦将重现辉煌

然而,市场却已不再是那个市场, 花开遍野 的场景毕竟发生在过去

目前的房地产市场,与2009年相比,库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题存在,已经让楼市的基本面完全不同,即使有众多政策红利,但经济增速持续走低,使得购房者整体信心下降,观望情绪浓厚,行业整体回暖仍有待时日

在市场人士看来,究其原因,中国房地产市场或已经达到 供求平衡 状态,楼市开始进入下半场同策咨询研究部总监张宏伟指出,楼市上半场房企所依靠的土地增值、房价上涨的模式已经过去,不再会有普遍性的规模化增长机会,房地产作为 最大规模资金蓄水池 的作用在逐步降低下半场中,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像 黄金十年 那样,在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间

从地产巨头的战略布局可见一斑万达去地产化明显,恒大调转船头转型消费类产业,万科也在急寻新的商业模式

面对上一阶段规模化发展遗留下的库存高企等问题,发改委房地产研究中心主任刘琳在接受新华采访时指出,今年全年房地产市场仍然处于去产能、消化高库存的态势,去化仍然是 主旋律 顾云昌坦言,目前的房地产市场已经处在下降周期,房地产市场正在进行趋势性调整

调控思路 顺势而变

与市场结构一同发生变化的是官方调控思路的转变

从 抑制 等表述,到 促进房地产市场平稳健康发展 的定调,决策层选择主动应变首先从导向层面消除市场疑虑房地产业作为国民经济重要的组成部分,既关乎发展又联系民生,本轮一系列的调整举措可谓 应势而生

从具体措施来看,此番政策并未一味 放宽 、 托底 、 救市

住建部、国土部发文表态,对住房供应明显偏多地方减少住宅用地供应,住房供求矛盾比较突出的热点城市酌情有效增加住宅用地供应规模此外强调,优化住房供应套型,促进用地结构调整新政种种,表明分类调控的思路再次被明确

在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,两部委通知实际体现了既有 托底 ,又有 盖帽 的整体思路供应、库存过剩的城市,多元化的方式将加速库存消化稳定市场;供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应,稳定价张宏伟则认为,短期来看一揽子措施为消化库存提供了明确的依据,长期来看是促使地方政府、房企转型谋求新发展方式的有力助推器

从需求方来看,新政将进一步释放 刚需 、 刚改 人群的消费需要,减轻购房者压力尤其是对二套房政策的放开,被业内人士普遍视为此轮新政的亮点

张大伟向表示,二套房贷款政策的调整,对于改善需求来说将出现质变,去年央行发布的松绑限贷政策,事实上已经放松了改善需求入市,此次对二套松绑,意味着改善需求将全面得到鼓励

新政供需两端 双剑齐发 , 表明在当前环境下,过严、从严的楼市政策已经回归到正常化、长效化、市场化 ,刘琳表示,符合当前市场化改革方向

买房子毕竟是件人生大事,动辄几百万,我还是多看几家再观望观望吧 ,在上述楼盘看房的刚需客小张告诉

正如这位理性的购房者一样,楼市再次看涨或者狂飙并不是本轮政策的初衷和侧重点如何在政策转型之际,平稳过渡到楼市下半场,还消费者、房企、地方政府一个更加健康、稳定的市场,或许才是新政出台背后的深意

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