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酒店成本与最佳设计之间的平衡与优化迈点专

发布时间:2019-11-30 14:11:20 编辑:笔名

酒店成本与最佳设计之间的平衡与优化 - 迈点专栏_酒店人的自媒体平台_迈点

高成本跟高回报并不成必然联系。大家都知道从07年苹果的出来以后有一个很大的颠覆性,难道苹果的成本比其他贵很多吗?不是,其实设计的价值恰恰在于在原有的产品的基础上提升它的价值,这才是设计的核心。

主持人:赫希贝德纳联合有限公司董事合伙人李鹰

(迈点 Abby)主持人李鹰:今天讨论的话题是酒店合理成本与最佳设计之间的平衡与优化,这个话题有三个比较关键的方面,第一个,合理的成本,作为任何一个酒店的项目投资来讲,单独的酒店投资或者一个综合体里面酒店作为一部分,投资如何合理是一个方面。第二个方面,具体项目实施过程中,作为设计方,从建筑设计、景观设计、室内设计各个方面很多的设计,这个方面如何在一定范围之内把它做到最佳或者最合适,这两个之间如何达到平衡和优化。先请富力集团韩总谈一下看法。

韩文静 富力(北京)地产开发有限公司 副总工程师

韩文静:从酒店定位开始说,酒店一旦确定要做什么样的品牌,确定位置之后,我们就要进入一个真正的前端的建筑和安装筹建部分。

我从后端开始说,酒店品牌、位置、档次一旦定了之后就有一个大的预算成本形成。整个定位完之后就要剖析每个方面,首先得有建筑、结构、机电、景观、装修、标识、厨房,有的业主把它列为运营部分,叫开业前的部分,我们平面的设计,这些全部都要花钱。接下来我一一的跟大家说一下筹建当中应该怎么从设计上控制成本。

第一,建筑设计要落实到酒店的定位跟品牌。打个比方,凯悦以餐饮闻名,在做建筑设计时,每个房间综合的面积前场、后场加起来大概是130到150,这个面积定完之后,比如300间房,整个定完之后有这么多面积,你怎么去划分前场跟后场,前场又怎么划分客房的面积、餐饮的面积,宴会的面积,不同的品牌有自己不同的侧重。所以整个建筑设计从面积的划分上已经非常重要。

建筑设计对后面的专业也有很大的约束作用,因为建筑涉及到体型,比如建筑师将酒店设计成一个螺旋形的,它的结构体系不怎么合理,最后致使用钢量非常大。一个好设计是建筑和结构相结合的,结构对成本的影响非常关键。例如幕墙,窗系统只要800块,做成双成幕墙或者其他类型的格形,再加上一层皮,可能就要到1700、1800了,整个建筑非常重要,控制建筑指标、功能分配、外形和体形,都是非常重要。

第二,结构设计主要的控制点在那呢?一栋超高层是用全钢结构、钢管铸还是混合的,这个对成本影响也非常大。所以建筑设计需要和管理公司一起确定,结构阶段需要业主、设计师、顾问一起讨论,控制成本。

第三,机电就像人体的血管一样。水、电、风、消防、人防,所有的都结合在一起,每个专业都有不同的系统,整个机电要去控制它的系统,系统才是决定造价的因素。系统定了还有品牌,实际设备的品牌对整个机电造价最终的影响也非常大,这两样要拿得住。机电系统设计合理非常重要。例如我见到一个商务酒店,洗衣房跟锅炉房距离差不多100米远,损耗就过大了。所以机电设计要考虑这三点。

第四,景观设计,首先要考虑比例。硬装、硬景、软景、跟水景的比例,要控制好美和成本之间的关系。照明设计也是一样,从效果出发选择什么样的灯具,因为不同的灯具价格也是不同的。控制灯具的选择跟照明方式,是我一个重点。洗衣房和厨房首先要控制流线非常合理,不然流线很长或者不合理,成本受很大影响。

尹筱周 北京银泰置业有限公司 总经理

尹筱周:从设计师到开发商,一定要学会换位思考,最重要的是市场定位是不是恰当的,最合适的、最有市场承托力和最有客户体验感的才是最好的,所以我们一定要秉着市场原理,从客户体验感的角度出发。产品的定位永远是一个最最核心的东西,所谓的平衡,那个平衡的点,实际就是市场定位的那个点。

第二,需要一个比较好的设计师。比如说我们写字楼,占地很小,单层的面积很小,但是我们是第一家用双角向电梯的,我们用6部电梯的梯间做了12部电梯,就大大提高了标准层的使用率,在现有很小的占地的情况下拿到了写字楼的使用率,这就是为什么现在我们写字楼的租金在整个CBD的区域是比较高的,所以我觉得选择设计师的时候一定要看他的行为、看他的思考方法,是不是可以跟你站在同样的立场上思考,能够跟你分享事物的前瞻。这种节省是骨子里的,是结构的成本,而不是料费成本。

阮宜铃 绿城集团 副总经理

阮宜铃:对于投资回报,我想用一个公式来说,就是分子和分母的关系,分子大了、分母是固定的这个投资回报就大了。所以说我们在投一个酒店的时候,其实很重要就是你的总投资(不包括土地成本)要确定,因为这是分母。分子叫现金回报,GOP的概念,就是经营者所承担的,除掉他人工、费用等。酒店投资者做完后剩下的就是老板的事情,老板去交利息、所得税、以及折旧。总投资是由投资人决定的,但是GOP跟设计师、经营者有很大的关系。

收益管理的完成是要由空间来实现的,这个空间跟设计师交流时叫收益规划,十五年的运行如何符合城市、地段、未来的消费等。

收益规划,中国的酒店没有自己的一个管理体系,来自西方的管理体系又适合我们。现在中国的酒店,除掉客房的部分面积远远超过西方的一些酒店。西方酒店餐饮的面积、SPA的面积、建设的面积20%已经很高了,但是国内酒店基本上都超过30%、40%。所以这部分面积如果没有单独拿出来思考的话,又符合这个品牌,同时又符合亚洲,同时又符合我们空间规划的管理,这部分我觉得是要跟我们的设计师、业主很认真的因地制宜的来思考。

茱莉 BBGBBGM 董事长

茱莉:我们需要先确定预算,需要跟客户交流他们的想法,我们也会非常注重给他们节省成本,给他们相关的工具,当客户开始这个项目的时候他觉得这是一个很好的项目,我们也会跟他一起来商讨到底应该从那个方向上去定位酒店。比如我们现在有一个成都的酒店,他们希望建成一个地标性的建筑,所以我们在帮他们设计时就会有不太一样的想法。所以说合作就是要从第一天接触开始充分了解双方的意图,否则越深入的合作越难。[page]

刘珂 意境(上海)建筑设计有限公司 副总经理

刘珂:因为我们没有碰到像在座这么有经验的甲方,我们碰到了一系列没做过酒店的甲方,这种情况下把酒店合理成本的任务扣在了建筑师身上,这种情况下怎么去处理?

首先,你要了解他到底想做什么,想做大?做豪华?还是其它特殊要求。有了这些目的之后,下一步就是给他出任务书,给他做策划,看景色、看地形环境,多少房间合适,是否做主体性的酒店,周边竞争酒店等。主题认可之后,在任务书上指导条件之下我们再去做设计,我个人认为这本身就已经考虑了酒店成本最佳设计,出来的东西会达到甲方的要求。

但是有一点,可能我们会碰到50%以上,你方案做完了,或者那怕初步设计做完了。甲方拿来一张图,说我派一个酒店管理公司来,酒店说这个设计就废了,根本不能要,那怕你建了都不能要,这个情况下对于甲方来说损失是非常大的。所以我只是说在我们中国当前的特殊条件下,建筑设计师要达到一个最佳的设计,必须要考虑酒店开发商以及投资人的一些最资本的一些合理成本要求,这些东西都是从经验来的。

另外我们作为建筑师的追求。我们做一个好东西甲方该掏钱还得掏钱,但是这个掏钱是值得的。中国现在这么多的酒店,盖了那么多,像三亚不管什么地方,咱们旅游热区都是一家接一家的盖,没品质、没特点你怎么去跟别人竞争?所以在建筑艺术上投资,在建筑空间特点上投资,本身就会给你带来回报。这就需要平衡和优化的问题。

我觉得可能我们建筑师会出现为了追求一个想法会把某些地方的造价提高,但是这个东西要看从什么角度看,如果做出来特点能够把整个酒店的品质做一个很好的提升,能够吸引未来的客户,这个投资是值得的。

沈玉峰 AAI国际建筑师事务所 项目部总监

沈玉峰:很多建筑,从设计之初的预算到最后建成的成本之间,都是有非常大的差距。贝聿铭做的华盛顿的国家美术馆新馆,他当初的预算是2000万美金,是在上世纪70年代,最后建成以后的成本是9600万美金,整整5倍。我们在上海的经贸大厦,经贸大厦里头有酒店,经贸大厦最初预算的成本是26亿,最后我看到公布出来的数字是31亿。这些数字都可以看得出来,设计和成本之间真的有非常大的冲突。

所以我想说,为什么会有这样的冲突呢?我自己个人理解,第一,作为建筑师和设计方,不但要懂设计,还要懂运营、管理,以及跟酒店相关的一些知识面,才能更好的和业主、酒店公司一起来达到好的效果。

另外一方面,合理的成本。合理这两个词是不能太主观,一定要让它变成一个具体的数字。

再一个,高成本跟高回报并不成必然联系。大家都知道从07年苹果的出来以后有一个很大的颠覆性,难道苹果的成本比其他贵很多吗?不是,其实设计的价值恰恰在于在原有的产品的基础上提升它的价值,这才是设计的核心。

杨志军 合肥港荣酒店管理有限公司 总经理

杨志军:我想从两个大的角度说说我的经历和感受。一方面从业主方,第二个从管理公司的角度。

从业主方讲,一个专业的筹建队伍,一定是有自己的预算,有自己的筹建计划,有专业的合作对象。尤其是选择好的设计师、有足够经验的设计单位来合作,不要他们说你的设计费太贵了,一百万、两百万一个项目,我接受不了,这肯定不行,一定是这些专业的酒店设计团队才会给你带来非常专业的设计产品。既然业主方我们投资要做酒店,一定要有一个专业的筹建团队,从专业的筹建团队里才能合理的分析、进行技术的分析、进行预测的分析,找出一个合理的数据、合理的预算,去建造一家合理的酒店。

管理公司方面,第一个,跟业主合作的时候要把自己酒店的品牌、文化、规模、标准讲清楚,如果说业主没有筹建的经验,要教他这么做。另一方面,对这个品牌下顾问的管理。我们一个酒店下来十几个顾问,不同的顾问都是存在的,所以既然这些顾问都是在你的名单上要推荐给业主的,你要对顾问进行管理,不断的去看看他们的工作、成果,是不是在支撑我们的品牌,使这个品牌做的更好。

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